미분양 산처럼 쌓이는데 … 하늘만 쳐다보라니

"지방을 중심으로 분양사업을 진행하는 중소건설사의 경우 지금이 어느 때보다 힘든 시간이에요. 브랜드 아파트도 지방에서 힘을 못 쓰는데 저희는 오죽하겠어요. 정부가 앞서 미분양과 관련된 정책을 발표하긴 했지만 그 효과는 전무한 상황이에요. 그래서 최근 대부분 중소건설사들은 언제 부도가 본인들에게 닥칠지 공포감에 휩싸여 있어요."(지방 A중소건설사 관계자)

지방에서 분양사업을 진행하는 중소건설사 관계자와 나눈 대화에서 나온 대답이다. 이들은 신사업이나 영업이익 확대 등은 꿈도 꾸지 못하고 있고 올해를 어떻게 넘길지 고민하고 있었다.

실제로 비수도권을 중심으로 부동산 경기침체가 이어지면서 다 짓고도 분양하지 못한 악성 미분양 물량이 10여년 만에 2만가구를 넘어섰다.

문제는 미분양 증가에 고금리, 공사비 인상까지 ‘삼중고’가 심화하면서 줄도산 공포가 번지고 있다는 점이다. 시공능력 58위인 신동아건설에 이어 경남지역 2위 대저건설까지 법정관리에 들어가면서 이런 위기감은 더욱 커지고 있다.

대형건설사가 분양한 브랜드 아파트도 지방에선 힘을 쓰지 못하고 있다. 청약홈을 분석한 결과 지난해 수도권을 제외한 지역에서 분양된 아파트단지는 총 172곳으로 조사됐다. 이 가운데 대형건설사 공급물량은 68곳(39.53%)이었으며 완판을 기록한 단지는 17곳(25%)에 불과했다.

지난해 연말부터 현재까지 상황도 다르지 않다. 수도권을 제외한 지역에서 총 23곳이 청약을 진행했고 11곳은 1·2순위에서 공급가구 수 보다 접수건수가 적었다.

먼저 ‘e편한세상 송도 더퍼스트비치’가 189가구 모집에 76건 △‘순천 한양립스 파크포레’ 205가구에 98건 △‘순천 지에이그린웰 하이드원’ 464가구에 125건 △더 팰리스트 데시앙 418가구 중 86건 등이었다.

이에 최근 당정은 비수도권 주택시장 미분양문제 해소방안을 논의했다. 이 자리에서 김상훈 국민의힘 정책위의장은 "비수도권 준공 미분양 사태에 대해 DSR(총부채원리금상환비율) 대출규제 한시적 완화를 금융위원회와 국토부에 요청했고 검토하겠다는 답변을 받았다"고 말했다.

하지만 과연 수요가 없는 시장에서 대출을 풀어 효과를 기대할 수 있을지 의문이다. 대출 한도가 늘어나더라도 높은 이자부담을 감당할 수 있는 실수요자가 현재는 많지 않기 때문이다.

보다 현실적인 대책이 필요한 상황이다. 업계에서는 “정부가 더 늦기 전에 건설산업 생태계를 회복하는 대책을 내놔야 한다”고 입을 모은다. 대표적으로 지방 미분양 주택을 구입하면 취득세와 양도소득세, 종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외해주는 방안이 거론된다.

아울러 공공기관이 환매 조건부로 매입해 임대주택으로 사용했다가 건설사 사정이 나아지면 다시 되팔 수 있는 방안 등도 고려해 봐야 한다.

물론 일각에선 건설사들의 자발적인 할인분양 등이 필요하고 정부가 시장에 개입하면 안 된다는 의견도 있다. 다만 지금 상황에서 별다른 공공개입 없이 부동산경기가 자연스럽게 살아나는 사이클이 오려면 최소 5년은 있어야 하고 건설사들이 버티지 못한다는 게 현재 중론이다.

현재 부동산시장에 닥친 위기를 타개하기 위해선 업계차원의 노력도 필요하겠지만 건설업 위기는 곧 국민생활과 밀접한 연관이 있는 만큼 시장침체를 회복시킬 특단의 대책이 마련돼야 한다. 지방 미분양에 대한 보다 적극적인 규제 완화 검토가 어느 때보다 필요한 시점이다.