[칼럼] 과잉유동성과 거품 위의 아파트

너무 놀라지 마시라. 
명목환율과 구매력평가환율의 갭은 CPI의 기준연도를 언제로 잡느냐에 따라 다르기 때문에 그림에서 숫자는 큰 의미가 없다. 
환율의 추이를 보시기 바란다. 
그래도 빅맥지수보다야 믿을 만할 것이다. 
2018년부터 명목환율과 구매력평가의 갭이 누적된 것은 맞겠지. 
2018-19년은 한국의 경기가 좋지 않아 디플레이션을 걱정하던 시기였고 2020년은 코로나 팬데믹으로 특히 미국의 피해가 심각하자 미연준이 2021년 초 유례없이 엄청나게 달러를 푼 바람에 2021년부터 지금까지 미국의 인플레이션이 급등하였기 때문이다. 
6월말 원/달러환율은 1298원이었는데, 이대로라면 환율은 구매력평가의 균형을 향해 대략 1400원 정도까지는 갈 수도 있겠다는 생각이 든다. 
 

주식시장은 강건했다. 
작년 하반기부터 미리 하락하더니 연준이 금리인상을 시작하자 급락했고 최근에는 관망세를 유지하고 있다. 
나약한 자들은 이미 시장 밖으로 밀려났을 것이고 정직하게 자산을 일군 자들에게는 고금리예금과 같은 '무위험 저축'의 기회를 부여해주는 것이지. 
한두번 정도 더 폭락이 있을지라도 강건한 자산가는 감내하면서 언제든지 주가를 끌어올리려 대기하고 있을 것이다. 
 
부동산시장은 그렇지 못한 것 같다. 
작년부터 급등한 주택가격은 경기침체기에 들어선 올해가 되어서야 상승추세가 꺾이기 시작했고 6월까지 횡보 중이다. 
다만, 올해들어 물가가 급등한 바람에 주택의 실질가치는 급락하고 있다. 
 
주택의 실질가치가 하락한다는 것은 그와 동시에 주택담보부채의 실질가치도 하락함을 의미한다. 
명목가격의 횡보와 물가수준의 급등은 자산가로부터 채무자로 부(富)를 이전시키는 것이다. 
또한 매물을 위축시켜 실수요자에게 주택이 배분되지 못하게 한다. 
주택시장은 실패하고 있는 것이다. 나약하다. 
 
왜 매매시장에서 매물이 축소되었을까? 
자기자본으로 자가주택을 보유한 사람은 논외로 하고 재무적인 측면에서 말하자면, 자기자본으로 주택자산을 보유한 자산가는 부채가 없으므로 이자부담이 없고 '화폐착각'으로 자신이 손실을 보고 있는지 인식하지 못하는 것이다. 
시세차익을 노리고 레버리지로 주택을 보유한 채무자는 이유가 다르다. 
주택가격이 횡보하니 시세하락의 손실은 없고 부채의 실질가치가 하락하니 실질적으로 레버리지 효과의 득을 보고 있는 셈이다. 
또한 레버리지로 주택을 보유한 임대인은 이자부담을 임차인에게 전가할 것이므로 보유주택을 매도할 필요를 못느끼겠지. 
결국 명목가격이 변하지 않더라도 실질가치가 하락하는 것만으로는 매물이 증가할 이유가 없는 것이다. 
정리하자면, 실질가치 하락의 부담은 정직하게 자산을 일군 자산가와 채권자, 주택의 실수요자, 그리고 임차인에게 전가되고 있다. 
 
과잉유동성은 화폐유통속도의 역수로 측정한다. 
한국은 2018년부터 과잉유동성이 가파르게 증가했고 특히 2020년 초에 급등한 후 올해 1분기 들어서야 주춤했을 뿐 최근까지 증가추세를 이어오고 있었다. 
한국에서 유동성 과잉은 2020년부터 주택가격의 급등과 연관된다는 점은 누구나 동의할 것이다. 
 
미국의 경우 유동성 추이의 양상이 다르다. 
미국의 과잉유동성은 2019년까지는 비교적 안정적으로 움직였는데 2020년 코로나 위기로 피해가 심각하자 연준이 엄청나게 달러를 풀어 과잉유동성이 수직증가했고 그 이후 감소하지 않은 채 비교적 안정적으로 움직이고 있다. 
2020년 폭증한 달러의 과잉유동성은 전세계적 자산가격 상승을 이끌었다는 사실도 쉽게 추론할 수 있겠다. 
 

 
산점도를 보면 과잉유동성과 주택가격의 관계가 뚜렷이 나타난다. 
한국에서 과잉유동성의 증가는 대략 1년 내외의 시차를 두고 주택가격을 상승시켰다. 
회귀직선의 가파른 기울기는 과잉유동성에 대한 주택가격의 과잉반응을 의미해보이지만 사실은 과잉유동성 외에도 여타의 요인들이 동시에 주택가격 상승에 기여했을 것이다. 
이를테면, 보유세의 중과세는 임대료를 상승시켜 임차인들을 매매시장으로 내몰아 주택자산의 수요를 증가시켰을 것이고, 두더지잡기 모양으로 투기과열지구나 조정대상지역을 지정함에 따라 주택가격인상을 확산시켰으리라 본다. 
물론, 청년층과 신혼부부 등에 대한 대출규제 완화의 특혜도 주택가격의 거품을 형성한 원인임에 틀림없지만 이것은 과잉유동성의 증가에 고스란히 반영되어 있겠다. 
 
과잉유동성의 증가가 실물부문에서 물가를 인상시키기까지는 더 많은 시차가 존재한다. 
산점도를 보면 대략 2년전의 과잉유동성 증가는 현재의 소비자물가를 인상시킨다. 
한국과 미국의 2020년 과잉유동성의 급등이 현재의 고물가행진을 이끈 것이다. 
정리하자면, 과잉유동성 증가는 대략 1년을 전후로 주택자산가격을 끌어올리고 2년을 전후로 물가를 인상시킨다는 것이다. 
게다가, 원유와 곡물가격의 인상이 전세계적 공급충격으로 작동해 고물가에 기름을 부었음은 주지의 사실이다. 
 
앞으로야 모르겠지만, 방송이고 언론이고 간에 지금이 고금리 상태라고 호들갑 떠는 데는 동의하기 어렵다. 
기준금리 2%, 국고채 3%, 월세이율 4%, 주담대 5-6% 정도가 원래 'Normal' 아니었던가? 
 
관료정권의 의도는 뭘까? 
시장금리 상승으로 대출금리가 오르니 은행들의 이자수입이 과도하다면서 대출금리를 낮추라? 
그럴게 아니라 NIM이 과도하다면 예금금리를 올리는게 맞지 않나? 
한편으론 통화긴축을 경고하면서 한편으론 청년.자영업자 차입편의를 도모하겠다는 정책들은 이율배반 아닌가? 
 
관료는 영혼이 없다. 
가다마이 멋지게 차려입고 네꼬따이 쫄라매고 "어떤 지원이 마땅하게 이뤄지지 않으면 지속가능한 건강한 사회가 이뤄질 수 없다는 기본적인 생각이 깔려 있다"고 말하면 "우리이니 하고픈거 다해"처럼 "아이고 나으리 감사하요 나랏님 만세!"라도 할 줄 알았나? 
그건 니 생각이고. 
빚투탕감해주면 지속가능한 건강한 사회가 되나? 
심지어 금융위는 '종전 신청자격 미달(예: 연체이전)이더라도 이자 감면, 상환유예'해준다고 홍보까지 해대고 있다. 
세상 천지에 빚투탕감해준다고 홍보해대는 정권은 처음 봤다. 
게다가 모자라면 추가지원 할테니 염려마라는(?) 메시지까지 내놓고도 뭐가 잘못됐는지 모른다. 
 
도대체 얼마나 질이 나쁜 애들이면 "영혼까지 끌어모아" 투자를 하나? 
솔직히 말해보자. 
20대가 "영혼까지 끌어모아" 투기할 정도라면 속칭 '똥팔육'의 자식이 아닌가? 
자식이 신용불량에까지 처할 위기라면 남의 돈 함부로 쓸게 아니라 먼저 자식교육 잘못한 애비가 갚아주는게 부모자식간의 도리 아닌가? 
영혼까지 팔아먹은 자식이 그래도 갚지 못하겠다면 파산하고 한강다리 가기 직전에 만류하는 것이 관료가 해야 할 일이지. 
 
자영업자 부채탕감도 상당히 거북하다. 
어떻게 지속가능한 건강한 사회를 만들자고 하면서 금융위원장이란 자가 부채탕감이란 말을 입에 담을 수 있단 말인가! 
자영업자들은 이미 주장하던 것을 다 얻었지 않나. 
대선 전부터 모든 언론이 포퓰리즘 하지마라고 그렇게 떠들어 댔건만 집권하니까 납세자의 돈으로 자영업자들에게 600만원씩 쏘아주며 생색낸지가 얼마나 됐다고 부채탕감 운운하나. 
사실은 코로나로 피해본 자영업자들에게 대환이나 이자감면까지는 이해된다. 
그런데 부채규모가 30억까지 이른다면 그건 취약차주가 아닌게 아닌가? 
 
다시 말하자면, 남의 돈 함부로 쓰지 마라. 
그건 정의가 아니다. 
 
다시 환율 얘기. 
한미간 금리가 역전돼도 큰 문제없을 거라는 낙관적인 태도는 안이하다. 
정책당국은 어차피 미국이 먼저 인플레를 잡고나면 구매력평가환율이 점차 하락할 것이라는 예상을 하는 것 같기도 한데... 
과잉유동성이 인플레를 일으키기 까지 대략 2년이 소요된다면 반대방향으로도 2년 정도는 소요될 것이고 그러면 금리역전으로 인해 명목환율이 먼저 오버슈팅하지 않겠나? 
 
정부가 부동산 자산가격까지 애써 떠받치려는 의도라면 동의하기 어렵다. 
만약 그렇다면 경제주체들의 '화폐착각'을 이용한 포퓰리즘에 불과하다. 
정책은 정직해야 시장의 신뢰를 얻는다. 
정책은 정직하게 자산을 일군 자의 손실을 방지하고 주택의 실수요자와 임차인을 우선 배려해야 한다고 본다. 
 
방송이나 언론들은 금리를 올리면 경기침체가 우려된다고 위협(?)하지만 나는 그리 생각하지 않는다. 
공급위축으로 인한 경기후퇴라면 물가를 잡아야 경기가 살아날 수 있지, 실물경제를 희생시키면서까지 자산가격을 떠받치려는 야바위정책에는 동의하지 않는다. 
우선, 실물부문에서 생산비용의 인상을 저지하고 공급충격을 완화할 수단들을 동원해야겠지만 유동성이 과잉인 상태에서는 한계가 있을 것이다. 
따라서 지금부터라도 과잉유동성을 걷어내는 부담부터 감수해야 점진적으로 인플레이션을 완화할 수 있겠다. 
 
임금이 태평하면 태평성대는 오지 않는다. 
관료정권이 아이들, 노인들, 그리고 실직자 등 실제 곤경에 빠진 사람들의 겨울채비를 먼저 도와주었으면 좋겠다. 
메리 크리스마스!