[해줘] 부동산 문제 해결 방법으로 국가전세주택 제안

일중이라 점심시간에 쓸게요.

기업은 이익집단이지만 국가는 아니죠. 그래서 복지정책이라 보고 마진없이 전세주택을 낼 수 있습니다. 하지만 그러면 기업은 경쟁이 안 돼서 주택 공급이 줄게됩니다. 그러니 원가를 투명하게 공개하고 마진 역시 사회적 합의를 통해 정해야 합니다.

그런데 또 어차피 국가도 기업한테 의뢰해서 집을 지을테니 상관없지 않을까 싶기도 합니다. 이 정책의 주택은 검소한(?) 주택이기 때문에 약간 사치스런 주택의 수요를 위해 그쪽의 주택 공급은 계속 있을거고요. 이러면 투기수요는 이런 사치주택 쪽에만 몰리겠죠?

실제 저보다 주택에 대해서 잘 아시는 분들이 보신다면, 어느 부분에서 허점이 있을 지 모르겠습니다만 우선 제가 보기에는 괜찮은 듯 합니다.

다만 원칙적으로는 시장 경제에 대해서는 정부는 최대한 관여하지 않는 것이 좋은데... 부동산은 어느정도 특수성 비슷한 것이 있다보니

어느정도 개입 하는 것이 나을까요?

네 저도 주택이 다른 물건들처럼 막 빨리, 많이 만들 수 있고 쉽게 버릴 수 있으며 사는데 필수적이지 않거나 대체할 수 있는 다른 물건이 있다면 이런 정책 필요 없다고 생각합니다. 그래서 전 개입이 필요하다는 입장입니다.

하나의 주택을 산다면 전세주택을 살 이유가 없다? 아니죠.

지금 같은 주택의 원가 대비 시장가격이 지나치게 높은 부동산 시장에서, 적당한 가격으로 나온 국가전세주택은 부동산 가격 때문에 집을 구하지 못하는 분들에게 살 이유가 충분합니다.

청약의 기회가 사라진다? 지금 청약 과열 때문에 확률이 엄청 낮은데 그거 못한다고 큰 의미가 있을까싶네요.

대출원금 상환 부담은 아마 대출하고 전셋집을 구매하는 경우를 말씀하시는 것 같은데, 전세집에서 나오면 원금이 그대로 나오는데 왜 부담이 있는지 전 잘 모르겠네요.

주택시장에서 가수요와 실수요는 구분이 안 된다. 기준을 뭘로 잡냐에 따라 다르다고 생각합니다.

저는 그 집에서 살려고 하는 수요를 실수요, 그 외를 가수요로 기준을 잡고 있습니다. 국가전세주택을 사는 사람들은 주택을 다른 사람에게 팔 수 없으니 실수요라고 판단할 수 있죠.

집을 팔 때 다른 주택만큼 가격을 올려 팔 수 없는 것이 단점이다? 이건 지금처럼 부동산 가격이 계속 오르는 상황에서만 단점이죠.

국가전세주택으로 부동산 가격을 내리려고 하는데 이것이 단점인 것은 앞뒤가 안 맞습니다.

마지막 두 문장은 전세를 마련할 만큼 목돈이 있는 사람만 국가전세주택을 구매할 수 있다는 말씀 같은데, 대출을 허용하면 됩니다.

국가전세주택을 사는 것을 전제로 대출을 해준다면, 다른 투자 용도의 대출과 달리 원금회수를 확실하게 할 수 있습니다.

예로 드신 고아원 출신 분도 대출 이자만 제대로 낸다면 국가전세주택 살 수 있어요.

현금흐름이 없어서 정부가 손해본다고 하셨는데, 제가 알기로 전세를 내는 쪽은 세입자로부터 목돈을 마련해 그 돈을 굴려서 이득을 본다고 알고 있습니다. 국가 역시 마찬가지겠죠.

먼저 개념을 명확히 할 필요가있는데요,

장기전세 vs 환매조건부주택은 명확하게 개념 자체가 다릅니다.

전세면 전세, 분양이면 분양 확실히 해야하는데,

여기선 분양이라고 했으니 분양을 전제하고 말하는게 당연하겠죠?

근데 자꾸 분양이라고 해놓고 국가전세주택이라고 하니 용어혼란전술의 일환인가 싶기도 하네요.

전 환매조건부라고 박아놓고 시작하겠습니다.

(전세로 바꾸고 싶으시면 바꾸세요. 뭘해도 상관없습니다. )

적당한 가격으로 나온 국가전세주택은 부동산 가격 때문에 집을 구하지 못하는 분들에게 살 이유가 충분합니다.

-> 오너십을 가져가는건지 아닌지는 등기, 세금, 주택의 유지보수 등 측면에서 큰 차이를 만들기 때문에 매우 중요한 문제입니다.

얘를 들어 도배,장판,수도가 엉망인 상태에서 수선 안하고 국가에 환매하면 그 책임은 누가지나요?

국가가 내게 그런 집을 팔면 그걸 사야하나요? 3억에 사서 200만원 주고 수리하고 3억에 팔아야하는데요?

실비보상? 기준은요? 업자랑 짜고 비싸게하면?

현행법상 양도세 비용공제항목으로? 그럼 보일러 교체(수리x)하고 샷시만 인정이 됩니다.

주택 상태가 어느정도 유지되는건 다 세입자나 다음 매수자에게 잘 보여서 비싼값으로 받든

시세에 맞게 돈을 받든 돈을 벌기 위해 꾸준히 유지보수를 하기 때문이지,

그럴 동력이 없는 주택들은 썩습니다. 이 문제는 누가 처리하나요? 정부가 세금을 투입해서?

청약 가능성 희박해서 상관없다?

-> 단순히 희박하다고 사람들이 안살거였으면 로또도 아무도 안샀겠죠?

집을 팔 때 다른 주택만큼 가격을 올려 팔 수 없는 것이 단점이다? 이건 지금처럼 부동산 가격이 계속 오르는 상황에서만 단점이죠.

-> 이걸로 내릴거라고 전제하고 정책을 짜는것도 문제입니다. 세금이라는 자원을 투입하는 사업인데 당연히 리스크도 따져야죠.

그리고 집값이 떨어진다 치면 3억짜리 집이 2억이 된걸 3억에 사주면, 옵션상품이나 인버스 상품이랑 뭐가 다른거죠...?

그리고 다음 사람한테 팔때는 3억에 팔면 안팔릴테니 2억에 팔아야할텐데 국가가 1억 손해인데 이게 문제가 없나요?

집값이 떨어지면 국가가 손해고, 오르면 거주자가 손해인데, 그냥 영구임대하는게 낫지 않나요?

그리고 주변에 집값이 올랐을 때 매도하지 않고 보유하려는 압력이 굉장히 증가할텐데, 나중에 상속세는 어떻게 하나요?

시세 기준으로 책정하나요, 아니면 국가 매입약정 금액 기준으로 산출하나요? 뭘로해도 문제가 있어보이지 않나요?

현금흐름이 없어서 정부가 손해본다고 하셨는데, 제가 알기로 전세를 내는 쪽은 세입자로부터 목돈을 마련해 그 돈을 굴려서 이득을 본다고 알고 있습니다. 국가 역시 마찬가지겠죠.

-> 신축 주택이나 매입주택 같은 경우엔 전세금을 따로 운용하는게 아니라,

그걸로 건축, 사업에 들어간 대출을 상환하는 목적으로 사용됩니다.

국가가 건설하면 건설사가 싸게 지어주고, 인테리어업자가 싸게 시공해주고, 땅주인이 싸게 땅 팔아주나요?

결국 돈을 끌어와서 집을 짓고 상환하는 구조가 될텐데, 세금이란 리소스가 거기에 투입되는게 과연 공정한가에 대한 답이 필요합니다.

"대출 이자만 제대로 내면"

-> 보통 그런분들은 대출이자를 잘 못내거나 신용이 부족하죠. 그래서 월세나 고시원 깔세 같은 곳을 선택하고요.

국가전세주택을 사는 것을 전제로 대출을 해준다면, 다른 투자 용도의 대출과 달리 원금회수를 확실하게 할 수 있습니다.

-> 명도소송이나 임차권등기명령 행사해보신적 있으신가요? 진짜 확실하게 회수가 될거라고 믿으시나요?

저는 그 집에서 살려고 하는 수요를 실수요, 그 외를 가수요로 기준을 잡고 있습니다. 국가전세주택을 사는 사람들은 주택을 다른 사람에게 팔 수 없으니 실수요라고 판단할 수 있죠.

-> 전형적인 정치권의 가수요 정의인데, "사람들이 집을 왜 사는가"와 "인간의 욕망"에 대한 이해가 조금 더 필요해보입니다.

근 몇년간 문제가된건 빌라, 원룸 가격이 아니고 아파트 가격이거든요? 빌라는 작년이 되서야 좀 올랐고요. 하지만 아파트에 비할바는 아니였죠.

용어가 섞인건 그 부분을 제가 제대로 생각을 안 해서 그렇습니다. 댓글을 읽어보니 전세가 맞는 것 같네요.

전세면 무주택자니 청약 제한도 사라지죠.

그리고 전세니까 큰 수리는 국가가 해줍니다. 설사 안 해줘서 임차인이 수리해야 한다고 해도 사람들은 이 집을 살 겁니다.

예를 드신 것처럼 3억에사서 200수리하고 3억에 팔아야 한다고 해도 다른 집은 5억 10억 이러니까 말이죠.

집값이 떨어지는 건 다른 집을 말하는 겁니다. 국가전세주택의 전세가는 원가에서 정하기 때문에 큰 변동이 없어요.

세금으로 사업하면 안 되는 것처럼 쓰셨는데 공기업도 있는데 안 되는 이유를 모르겠네요.

국가전세주택의 전세값이 1억이라고 했을 때 현재 카카오뱅크 전세자금대출금리가 연 2%정도 합니다.

그럼 대출이자가 월 17만 원 정도인데 월세보다 훨씬 낫죠.

무기한 전세기 때문에 명도소송은 할 일이 없어보이고, 임차권등기명령은 임대인이 국가이기 때문에 전세금 못 돌려받을 일 없습니다.

대출로 들어온 임차인이 집을 나가면 그 집이 대출원금이니 회수가 확실히 되죠. 안 나가면 이자만 받는 거고요.

아무리 생각해도 저는 원금회수 못 할 이유가 생각나지 않네요.

제 실수요 가수요 기준이 잘못된 것처럼 적으셨는데, 밑에 문장 읽어봐도 잘 모르겠습니다. 좀 더 자세한 설명 부탁합니다.

혹시 경제학원론은 읽어보셨나요?

아뇨. 이과생입니다.

저는 부동산 시장에서 적절한 가격은 건설사가 건물을 짓고 적당한 이윤을 남기고 파는 가격이라고 생각합니다.

부동산 가격이 이보다 높은 이유는 공급보다 수요가 더 많기 때문일 테죠.

-> 이것부터 잘못된 생각입니다. 사업을 왜하나요? 그리고 관계자가 건설사만 있어요? 땅주인은 어디갔어요?

시공사는 땅주인이 건물을 지을 능력이 없으니 의뢰를 받아 짓는거죠.

그리고 시장에 적절한 가격이란건 없습니다.

교촌치킨이 혼자 치킨 2만원에 판다고 그게 부적절한 가격인가요?

비싸면 안사면 되는것입니다.

엄밀히 말하면 대체재는 있죠. 오피스텔, 아파텔, 빌라, 원룸 등.

왜 안사시죠?

땅값도 원가에 포함됩니다. 땅값+건물값+국가가 적당한 이윤을 매김.

비싸면 안 사면 된다고요? 아니죠. 치킨이 비싸면 다른걸 먹으면 됩니다. 그런데 사람이 집 없이 살 수 있습니까?

대체제라고 예를 든 것도 다 주택입니다. 걔들은 뭐 부동산 시장의 영향이 없었습니까?

적당한 이윤은 누가 정하죠?

국가전세주택에 한해서 국가가요. 원가도 투명하게 공개합니다. 원가가 뻥튀기 될 수도 있으니까요.

집값이 오를거같으니 사서 입주하면 그건 실수요인가요, 가수요인가요?

내년에 결혼 예정이라 올해 전세끼고 미리 집을 사뒀다가 파혼하면 그건 실수요인가요, 가수요인가요?

내후년에 결혼예정이라 미리 집을 사뒀으면 그건 실수요인가요, 가수요인가요?

종부세와 양도세가 부담되어서 자녀에게 증여하고 세입자를 내보내고 자녀를 입주시키면 그건 실수요인가요 가수요인가요?

1. 사서 입주했으니 실수요입니다.

2. 살 의향이 있었으니 실수요입니다.

3. 마찬가지로 살 의향이 있었으니 실수요입니다.

4. 자녀가 살고 있으니 실수요입니다.

그러면 내가 투자용으로 사놓고 살 의향이 있다고해도 다 실수요네요?

그걸 검증할 방법이 없으니까요.

검증은 할 수 없죠. 하지만 국가전세주택에 들어오는 사람들은 전부 실수요입니다.

그러면 국가 전세 주택에 들어오는 사람들 기준은 뭐죠?

기준이요? 그냥 들어와서 살기만 하면 됩니다. 전세니까 다른 사람한테 팔 수 없고 구입가 판매가 똑같으니 이걸로 이득볼 여지는 없어요.

구입을 하고 판매도 안하는데 왜 구입가 판매가가 나오죠?

그리고 시세보다 전세가 싸면 너도나도 들어오려고할텐데 선착순으로 뽑나요?

전세인거 아시잖아요. 그게 그거죠. 예, 정 불편하시면 들어올 때 전세금과 나올 때 전세금이 같다고 얘기하겠습니다.

지금의 청약처럼 추첨으로 합니다. 실제로 살아야 하고 판매해서 이득볼 수 없으니 경쟁률은 크지 않을 겁니다.

누누히 말하지만 전세냐 토지임대부냐는 소유권의 문제라 민주주의 국가에서는 엄청 중요한 문제입니다. 자꾸 섞지 마세요.

그리고 경쟁률이 낮다고 선발기준이 추첨이면 정부돈으로 중산층에게 싸게 전세 주게되는건데 그게 공정한가요?

그냥 어려운사람들 도와주는게 낫지 않아요?

네. 그러려고 하는 겁니다. 중산층분들 싸게 전세주려고요.

어려운 사람들 돕는 거는 다른 걸로 접근해야죠. 이건 복지정책이 아닙니다.

부동산 값 내릴려고 하는 정책이지.

그리고 대출 받으면 되니까 정말 왠만한 사람들은 다 여기 들어올 수 있습니다.

토지 소유자가 걱정돼면 토지를 사서 건물 지으면 돼죠.

왜 정부가 복지정책도 아닌데 돈을 써야하는거죠?

집값을 왜 잡아야해요?

아하, 제가 말을 잘못했군요. 복지정책 맞네요.

그런데 집값을 왜 잡아야 하냐니. 너무 간 것 아닌가요?

아무튼 국가전세주택도 못 올 정도로 어려운 분들을 돕는 건 다른 정책으로 접근해야 합니다.

재원은 한정되어있는데 복지라는게 어려운 사람 먼저 도와주는게 복지 아니에요?

연봉 1억받는 철수의 전세주택을 짓기 위해 3억이 들어가니까

하루하루 편의점 도시락 끼니로 연명하는 아이들이 좀만 참아라?

아니면 자영업자 손실보상은 내년에 받아라?

코로나 백신은 니들 돈으로 맞아라?

우선순위가 잘못된거 아니에요?

왜 두가지를 못합니까? 애초에 이건 사업이에요. 이득을 본다고요.

쓰는 것에 목적을 둔 다른 복지랑 비교하시면 안돼죠.

제가 토지소유자를 언제 걱정했나요?

토지소유권은 유지보수의 책임, 납세의 의무에 있어서 굉장히 중요한 영역이라 넣은겁니다만.

국가가 토지를 사서 건물 짓는 걸로 하시죠. 그 금액도 원가에 포함됩니다.

아뇨. 국가가 토지를 사는건 당연한거고요.

그 분양한 주택의 소유권이 전세냐 토지환매부냐를 따지는거에요 지금.

솔직히 몰라서 환매조건부 검색해봤는데 이걸로 해도 괜찮을 듯 합니다.

근데 그러면 수리비 걸고 넘어지실꺼니까 전세로 하겠습니다.

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

그리고 국가가 토지를 산다 치면 그 토지는 공짜인가요?

땅주인들이 "아 나랏님들이 큰일을 하니까 우리가 싸게 드려야죠 ㅎㅎ 반값에 드릴게요"

이러진 않겠죠?

그러면 절대 싸게는 못하고 원가만 녹여서 전세가 책정해도 주변 전세시세보다 싸지도 않아요.

그런 경우도 있을 수 있죠. 하지만 대부분은 쌀겁니다.

그리고 그런 논리면 수요는 이혼+자녀증여 등으로 무한증식 가능한데 어떻게 통제하실거죠?

어떻게 그게 무한증식입니까. 사람은 한정돼 있는데요.

이론적으로 4인가구 1개에서 4명의 실수요자를 창출해낼수있는데요? 그럼 집 4배로 짓게요? 땅은 어디서나서요?

왜 그런걸 생각해야하죠? 전 모든 수요를 국가전세주택으로 채우겠다는 게 아닙니다만.

unfair하잖아요.

나도 거기 살고싶은데 왜 추첨으로 뽑아요? 시세보다 싸게 살수있는데 옆집 철수는 연봉 1억인데 들어가고 나는 연봉 3천인데 못들어가는게 공정해요?

아니죠. 내 자식이랑 같이 살기 불편하니까 전세주택에 밀어 넣고 싶은사람 많이 나올텐데요?

국가전세주택으로 수요가 좀 잡히면 다른 주택들은 수요가 줄었으니 당연히 가격이 떨어집니다.

그러면 다른 주택들도 국가전세주택과 비슷한 가격이 될 겁니다. 거기서 살면 되죠.

아니죠. 국가주택에 들어가지 못하는 사람들은 그만큼 더 비싼집이나 상태가 안좋은 집에 살아야 합니다.

그게 경제학원론 가격통제에서 말하는 부작용입니다.

그래서 제가 경제학원론 물어본거고요.

좀 더 비싼집에서 살게 되기야 하겠죠. 하지만 국가주택이 충분히 생긴다면 지금보다 많이 싸진 상태일 겁니다.

이게 부작용이라고요? 지금 상황보다 더 나아지는 데 왜 부작용인건가요?

국가주택이 얼마면 충분한데요? 그 예산이 얼마면될거같아요?

충분히 의 정의가 없잖아요. 기약없이 짓나요?

토지원가하고 건축비 따져서 1채에 10억해서 만채정도 지으면 충분할까요?

어느 정도 필요할진 모르겠고요, 조금씩 늘려 나가면 되죠.

그럼 점점 집값이 줄어들지 않겠습니까?

혹시 실수요는 선이고 가수요는 주택가격을 높이는 악이라고 생각하시나요?

전혀요. 다만 주택은 수요가 쉽게 늘어나고 줄어들을 수 있는 것에 비해 주택의 공급은 그러기 어렵습니다.

그래서 수요를 좀 조절해주는 것 뿐입니다.