분양가 상한제는 노태우 시절부터 내려오는 유서깊은 정책
분양가 상한제는 얼핏 보면 건설사의 폭리를 막고, 아파트를 사고 싶은 실수요자들을 위한 정책으로 보이긴 하지만
분양가 상한제는 "급격한 상승장"에서는 그 기능을 다 하지 못함.
왜냐하면, 분양가 상한제가 시행되면 청약 경쟁률이 올라가기 때문에, 사람들은 높아지는 청약 경쟁률을 보고
집을 빨리 사야겠다는 생각을(심리를) 가지게 되며,
청약이 가능한 지역에는 모두 청약을 신청하게 되어 있음, 이는 다시 한번 청약 경쟁률의 상승을 불러오고
청약 경쟁률이 불러온 과도한 수요 심리에 의해 전국의 아파트 가격이 오를 수 밖에 없음.
문제는 현재는 "급격한 상승장"에서 완만한, 또는 약보합의 아파트 가격을 보여준다는 점이고, 청약 경쟁률 또한 떨어지는 것이 보이는 상황이라는 것임.
두번째 문제는 분양가 상한제가 풀리면 그동안 오른 물가를 반영하기 위해 건설사가 아파트 공급가격을 많이 인상할 가능성이 보인다는 것임.
지금 주변을 둘러보면 청약에 당첨되었지만 LTV, DSR 규제로 인해 대출이 나오지 않는다는 사실을 깨닫고 눈물로 청약을 포기하는 사람들이 보이고 있음.
예전에는 청약 경쟁률이 높았기 때문에 로또나 맞아라는 심정으로 여러군데 청약을 넣었지만, 이렇게 청약을 포기할 경우 청약 통장이 날아가기 때문에 요즘 사람들은 청약 신청을 점차 신중하게 하고 있음.
이런 상황에서 아파트 공급가격이 오르면 청약을 넣어도 대출이 나오지 않는다는 사실을 알기 때문에 청약 경쟁률이 떨어지게 되어 있음.
그런데 청약 경쟁률은 아파트 미래 가격 예측의 큰 지표중에 하나이며, 실 수요가 줄어들고 있다라는 선행 지표임.
그러면 아파트를 투자 대상으로 보고 산 사람들 부터 아파트 매도에 나설 가능성이 큼.
이러한 경우 지난 2019~22년까지 높은 LTV와 DSR로 아파트를 산 사람들은 버틸수가 없음.
