현금 유입 - 현금 유출 = 현금수지 또는 현금흐름이라 하며, 값이 0 보다 큰 양수가 나와야 흑자가 달성된다.
2.세후 지분 복귀액 구하는 공식
1)예상 매도 금액 - 경비 지출 = 순 매도액
2)순매도 액 - 미상환 잔금 = 세전 지분 복귀액
3)세전 지분 복귀액 - 양도소득세 = 세후 지분 복귀액
3.소득세 구하는 공식
1)순영업 소득 + 대손충당금 - 이자 - 감가상각비 = 과세 표준소득 × 세율 = 소득세
2)세전 현금수지 + 대손충당금 + 원금 - 이자 = 과세 표준소득 × 세율 = 소득세
4. 운영수지 계산 방법
단위 당 임대료 × 임대 단위 수 =가능 총소득
가능 총소득 - 공실 및 불량부채 + 기타 소득 =
유효 총소득
유효 총소득 - 영업 경비 = 순 영업소득
순영업 소득 - 부채서비스액(대출금) = 세전현금수지
세전 현금수지 - 영업 소득세 = 세후 현금수지
※영업경비에 포함되지 않는 항목
1)공실 및 불량부채
2)기타수입( 영업 외 수입)
3)부채서비스액(원리금 상환액)
4)소득세,종부세(추가시 이중 계산)
5)부동산 감가상각비
6)양도소득세
5.수익 가액 계산 방법
순영업소득 (순수익) ÷ 환원 이율
6.할인 현금수지분석법: 화폐의 시간 가치 고려
1) 순현가법: 현금 유입의 현재가치 - 현금 유출의 현재 가치, 값이 0 보다 클 경우(유입이 유출 보다 클 경우) 투자 채택
할인율은 요구수익률을 적용
2) 수익성 지수법: 수익성 지수가 1보다 클 때 투자 채택 , 수익성 지수 = 유입의 현재가치 ÷ 유출의 현재 가치 가 1보다 클경우 (유입이 유출보다 클 경우) 투자 채택
할인율은 요구수익률 적용
3)내부 수익률(기대 수익율)
내부 수익률이 요구수익률 보다 클 때 투자선택
현금 유입의 현재가치 = 현금 유출의 현재가치
를 같게 하여, 순현가를 0, 수익성지수를 1로 만드는 방법,
할인율은 내부수익율을 적용
