(공인중개사 부동산학개론) 부동산 투자론

총투자액 중 자기 지분 대비 부채를 활용하여

수익률을 높이는 효과를 뜻하며, 부채를 높이면 높일수록 수익률은 상승하는 원리

2.지렛대 효과의 종류

1)정의 지렛대 효과

지분 수익률>총자본수익률>저당수익률(이자)

2)부의 지렛대 효과

지분 수익률<총자본수익률<저당수익률

3)중립적 0 의 지렛대 효괍(손익분기점)

지분 수익률=총자본수익률=저당수익률

3.부동산 투자의 위험

1)사업상의 위험: 사업 자체에서 발생하는 위험(시장위험, 운영 위험,위치적위험)

2) 금융적 위험: 부채 사용으로 인한 채무불이행,파산 위험이 커지는 것

3)법적 위험: 정부의 정책이나 규제의 변화

4)인플레 위험: 화폐 가치 하락.대출자는 변동금리 선호,투자자의 요구수익률 상승

5)유동성 위험: 부동산의 낮은 환금성으로 야기되는 위험

4.체계적인 위험이란 제거할수 없는 위험을

뜨싸며,비체계적 위험이란 제거할수 있는 위험을 뜻한다.

5.요구수익률이란 시간에 대한 비용(무위험률)과 위험에 대한 비율(위험할증율)을 합한 값이다.

1)포트폴리오 효과란 포트폴리오 안에 편입되는 투자안의 갯수를 늘릴수록 비체계적 위험이 감소 되는것을 뜻한다.

2)위험과 수익은 비례 관계이다.

6.투자의 균형

1)기대수익률이 요구수익률보다 클경우 투자가 활성화 되므로 수요는 증가,가치는 상승,기대수익률이 감소되어 기대수익률과 요구수익률의 격차가 줄어들어 같아진다.

2)기대수익률이 요구수익률보다 작을 경우 투자가 회피되어 수요는 감소,가치는 하락,기대수익률이 상승하여 요구수익률과 격차가 줄어들어 같아진다.

7.평균 분산 지배 원리

같은 조건의 위험이 높은 투자안에서는 수익이 가장 높은 투자안이 채택이되고, 같은 조건의 수익이 높은 투자안에서는 위험이 가장 낮은 투자안이 채택되는 원리를 평균 분산 지배 원리라고 한다.

투자자가 위험을 회피할수록 위험과 기대수익률의 관계를 나타낸 투자자의 무차별 곡선의 기울기는 가파르다.

투자자가 위험을 선호할수록 위험과 기대수익룰의 관계를 나타낸 투자자의 무차별 곡선의 기울기는 완만해 진다.

투자자의 위험과 수익을 나타내는 무차별 곡선을 효율적 전선 또는 효율적 프론티어라고 한다.