(공인중개사 부동산학개론)부동산 문제와 토지 정책

 [부동산 문제]

-로렌츠 곡선이 하향(로렌츠 면적이 작아짐)

-지니 계수가 작을 때(0에 가까워짐)

-5분위 분배율이 작을 때

-10분위 분배율이 커질 때(5분위와 반대)

2.주택구입(지불)능력을 개선되는 지표

-슈버비 지수가 작을 때

-PIR(소득 대비 주택 가격율)이 작을때

-RIR(소득 대비 주택 임대요율)이 작을때

[부동산 토지 정책]

1.토지 정책의 수단

1)토지 이용의 규제

-용도지역지구제

-개발권양도제도(TDR)

-건축규제

-도시계획

-인가,허가제

2)정부의 직접적 개입

-토지은행제도,공영개발

-수용,선매,초과매수

-도시개발,도시재개발

-공공임대주택정책

-임대료규제,분양가규제

3)정부의 간접적 개입

-토지관련 조세(세금)부과

-보조금

-부담금

-금융정책(LTV,DTI,DSR)

-행정지원

2.외부 효과

정의: 한 사람의 의도하지 않은 행위가 제3자의 경제적 후생의 영향을 미치고,경제적 보상이 전혀 없는 경우를 뜻한다.

1)정(+)의 외부효과

-사적 비용이 사회적 비용보다 큼

-사적 편익이 사회적 편익보다 작음

예)개인이 아파트 내에 개인비용 공원조성

-생산적인 면에서 과소 생산

-공공은 장려책을 통한 규제완화,조세경감

-핌피(please in my front yard)현상 유발

-수요 곡선의 우상향,균형량,균형가격 증가

2)부(-)의 외부효과

-사적비용 보다 사회적 비용이 크다.

-사적편익이 사회적 편익보다 크다.

예)공장에서 폐수 방류,인근 식수,환경 오염

-생산적인 면에서 과대 생산

-님비(Not in my back yard)현상 유발

-공급곡선 좌상향 이동,균형량감소,가격 증가

3.용도 지역 지구제

목적: 토지를 경제적,효율적으로 이용하고  공공의 복리  증진을 목적

효과: 토지 이용에 수반되는 부의 외부효과를 제거 하거나 감소시킬수 있다.

특징: 사적 시장이 외부효과에 대한 해결책을 제시하지 못할 때,정부에 의해 채택되는 제도.

용도 지구은 중복 지정 될수 있지만 용도 지역는 중복 지정 될수 없다.

용도지역은 도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보전지역으로 구분한다.

4.각종 정책 관련 근거 법률

-용도지역지구제:국토의 계획 및 이용에 관한 법령

-토지거래허가제:부동산 거래신고 등에 관한 법률

-검인계약서제: 부동산 등기 특별 조치법

-토지은행제: 공공토지의 비축에 관한 법률

-개발부담금제:개발이익환수에 관한 법률

-분양가 상한제:주택법