(공인중개사 부동산학개론)감정평가 3방식

1)비용성: 원가 방식

1-1) 가액 산정

원가법: 적산가액 : 재조달 원가 - 감가누액

1-2) 임대료 산정

적산법: 적산임료 : (기초가액×기대이율)+필요 제경비

2)시장성: 비교 방식

2-1)가액 산정

거래사례비교법: 비준가액: 사례가격× 사정보정×시점수정×지역 요인 ×개별 요인

2-2)가액 임료

임대사례비교법: 비준임료: 사례가격×사정보정×시점수정×지역 요인 × 개별 요인

2-3)토지 가액 산정

공시지가기준법: 토지가액: 표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역 요인 × 개별 요인

3)수익성: 수익 방식

3-1)가액 산정

수익환원법: 수익 가액: 장래예상순수익 ÷ 환원 이율

3-2) 임대료 산정

수익분석법: 수익 임료: 장래예상순수익 + 필요 제경비

2.시산 가액

평가 대상물건 별로 정한 감정평가 방법을 적용하여 산정한 가액을 시산 가액이라 한다.

최종감정가액은 각 평가 방법으로 산정한 가액에 가중치를 두어 비율로 곱하여 최종가액을 산정한다.

사유: 마샬의 가격 3면 등가성 법칙이 성립하지 않기 때문에 시산가액 산정 후 조정이 필요하기 때문이다.

3.시산 가액 조정에 필요한 자료 구분법

1)확인 자료: 물적 확인, 권리태양확인자료(등기부 등본,토지대장,임대차계약서)

2)요인 자료: 가치형성자료, 지역요인자료,개별요인자료

3)사례 자료: 거래사례자료,임대사례자료,수익사례자료

4. 각 대상 물건 별 감정평가 적용 방식

1)원가법: 건물,건설기계,항공기,선박,소경목림 등의 상각자산-> 사용 년수 종료시 원가법으로 산정하지 않고 해체 처분 가액으로 산정

2)수익 환원법: 각종 무형 자산

예)어업권,광업권,영업권 등)

3)거래사례비교법: 기타 자산

예)과수원,자동차,동산,염전

거례사례비교법에서만 일괄평가가 적용된다.