1)감정평가는 대상물건마다 개별로 해야한다.
2)둘 이상의 건물이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있을경우 일괄평가 할수있다
3)하나의 물건이더라도 가치를 달리하는 부분은 구분평가를 할수 있다.
4)일체로 이용되고 있는 대상물건에 일 부분에대하여 감정평가해야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 부분평가를 할수있다.
5)감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적,일시적 이용은 제외) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 현황평가를 실시한다.
2.독립평가와 부분평가
1)복합부동산인 경우 나지를 상정하여 토지만을 평가,조건부 평가하는 것을 독립평가라 한다.
2)복합부동산인 경우 건물이 있는 건부지로 평가,현황 평가하는것을 부분평가라 한다.
3.기준시점과 기준가치
1)기준시점이란 가격조사를 완료한 날이며,기준시점은 가격조사가 가능해야 한다.
예외로 기준시점을 미리 정할 때에는 가격조사가 가능한 날이 어야 한다.
2)기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치이며, 기준가치는 원칙적으로 시장가치를 기준으로 하여 결정되지만,법령에 다른 규정이 있는 경우나 의뢰인이 요청하는 경우,감정 평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 시장가치외의 가치를 기준으로 할수 있다.
이 때 합리성과 적법성을 검토해야 하며,단 법륜에 다른 규정이 있는 경우에는 생략할수 있다. 감정평가사는 시장가치 외에 다른 경우에 평가할 때는 합리성과 적법성이 결여된다고 판단할 경우 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할수 있다.
4.감정평가에 대한 규칙
:의뢰시 확정해야 될 사항
1)의뢰인 ,대상물건 확정
2)감정평가의 목적 확정
3)기준시점 확정
4)감정평가의 조건 확정
5)기준가치의 확정
6)관련전문가에 대한 자문 또는 용역에 관한 사항 솩정
7)수수료 및 실비에 관한 사항 확정
5.부동산가치의 형성요인과 발생요인
1)형성요인: 일반요인(사회적,경제적,행정적요인),지역요인,개별요인
2)발생요인: 유용성(효용),유효수요,상대적희소성,이전성
6.부동산가치의 제(諸) 원칙
1)균형의 원칙
부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 부동산구성요소의 결합에 균형이 있어야한다.
2)적합의 원칙
부동산의 외부환경이 지역에 조화를 이루어야 한다.
3)기여의 원칙
추가 투자의 판단 기준이 되는 원칙
전체 부동산은 각 부분의 기여도의 합 이다.
4)수익배분의 원칙
토지 외의 노동,자본,경영의 생산요소에 수익을 먼저 배분을 하고, 남은 잔여분을 토지에 배분하는 원칙으로,잔여법의 근거가 된다.
5)수익,체증 체감의 원칙
기여의 원칙과 더불어 추가투자를 판단하는 근거가 된다.
7.지역분석과 개별분석
1)지역분석
-대상 지역에 대한 지역요인 분석
-전체적,광역적으로 거시적분석
-표준적 이용
-선행 분석
-부동성과 인접성
-적합의 원칙
-경제적 감가
-가격 수준
2)개별분석
-대상 부동산에 대한 개별요인 분석
-국지적,부분적 분석으로 미시적 분석
-최유효 이용
-후행 분석
-개별성,용도의 다양성
-균형의 원칙
-기능적 감가
-구체적 가격
8.지역분석 및 인근지역의 생애주기
1)성장기
상향 여과가 발생하면서 부동산가격이 가장 높게 상승하는 시기
2)성숙기
가격 수준이 최정점인 상태이다
3)쇠퇴기
하향여과가 시작되면서 재개발이 시작되는 시기로 가격이 급감하는 시기
4)천이기
재개발과 하향여과가 활발하게 이루어지는 시기로 가격이 소폭 오름과 내림을 반복하는 시기,성장기와는 상반된 모습을 보이는 시기
감정평가사하고 겹치는 부분 ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ