(공인중개사 부동산학개론)부동산 금융,부동산 개발론

MBS: 주택만 담보로 한 저당권의 묶음을 금융기관이 한국주택금융공사에 맏겨두고, 거액을 대출받는 방법, 한국주택금융공사는 MBS라는 증권을 발행하여 투자자에게 판매하여 자금을 조달 하는 저당 유동화 증권

ABS: 주택 및 모든 자산(신용카드/자동자 할부금 포함)을 합쳐 SPC 라는 서류상의 특수목적회사(페이퍼 컴퍼니)를 설립하여 증권을 발행하셔 투자자에게 판매 하여 자금을 조달하는 저당 유동화 증권

신디케이트: 여러명의 투자자가 부동산전문가의 경험을 동원하여 공동의 프로젝트를 수행하는 것으로, 신디케이트가 구성되면 개발업자는 무한책임으로 사업을 운영,관리하며, 투자자는 유한책임사원이 되는 직접 투자 방식

조인트 벤처: 신디케이트와 같은 방식으로 지분형 직접 투자 방식으로, 소수의 개인이나 기관투자자로 구성되며 배당수익이 목적이다.

부동산투자회사(REITs:리츠)

일반투자자로 부터 자금은 조달하여 투자회사의 사업능력으로 수익을 창출하여 투자자에게 배당하는 지분형 간접 투자 방식이다.

부동산 투자회사의 종류와 기능

1) 자기관리 리츠: 직원과 지점을 두어 실제운영, 발기 설립시 최소 자본금 5억, 영업인가 후 6개월 내 70억 현물출자 설립 가능

사채 발행: 자기 자본금의 두배 까지 가능

예외로 주주총회의 특별결의 시 10배 까지 가능,배당은 이익의 90% 이상 배분해야 하며 이익준비금 적립가능,1인당 주식보유 한도 50% 이내, 주식공모는 설립 후 2년이내 30% 를 일반에 우선 청약 후 나머지 지분은 임원이 매입가능

2)위탁관리 리츠,기업구조조정 리츠

서류상의 회사 설립, 발기 설립시 3억원, 영업 등록 후 6개월 내 50억 현물출자 가능,자기자본의 2배까지 사채 발행가능,주주총회 특별결의시 10배까지 발행가능,90% 이상 배당 해야하며,초과 배당도 가능,주식 보유,주식 공모 제한이 없다.

프로젝트 파이낸싱

사업주 특수목적회사를 설립하여 미래의 사업수익을 담보로 하여 자금을 조달하여 운영히는 방식,비소구금융 방식으로 채무를 사업주가 책임지지 아니하며, 금융기관에서 대출받은 차입금은 대차대조표에 부채가 아니 자본으로 기록되어 추가 대출 능력이 커진다. 해당 방식은 담보나 신용도와는 관계없이 해당사업의 수익이 담보로 제공된다.(예: 민자고속도로 건설 후 통행료 수입이 담보로 설정되어 금융기관이 채권 회수)

민간자본유치 운영방식과 사례

1)BTO: 준공- 이전 - 운영(민자도로)

2)BOT: 준공- 운영 - 이전(민자도로)

3)BTL:  준공- 이전 - 임대(임대료)

4)BLT:  준공- 임대 - 이전(임대료)

5)BOO: 준공 - 소유 - 운영