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(공인중개사 부동산학개론)현금수지의 측정,할인현금수지 분석법

박정힉 책략가
1.현금수지의 정의

현금 유입 - 현금 유출 = 현금수지 또는 현금흐름이라 하며, 값이 0 보다 큰 양수가 나와야 흑자가 달성된다.


2.세후 지분 복귀액 구하는 공식

1)예상 매도 금액 - 경비 지출 = 순 매도액

2)순매도 액 - 미상환 잔금 = 세전 지분 복귀액

3)세전 지분 복귀액 - 양도소득세 = 세후 지분 복귀액


3.소득세 구하는 공식

1)순영업 소득 + 대손충당금 - 이자 - 감가상각비 = 과세 표준소득 × 세율 = 소득세


2)세전 현금수지  + 대손충당금 +  원금 - 이자 = 과세 표준소득 × 세율 = 소득세


4. 운영수지 계산 방법

단위 당 임대료  × 임대 단위 수 =가능 총소득


가능 총소득  - 공실 및 불량부채 + 기타 소득 =

유효 총소득


유효 총소득  - 영업 경비 = 순 영업소득


순영업 소득 - 부채서비스액(대출금) = 세전현금수지


세전 현금수지 - 영업 소득세 = 세후 현금수지


※영업경비에 포함되지 않는 항목

1)공실 및 불량부채

2)기타수입( 영업 외 수입)

3)부채서비스액(원리금 상환액)

4)소득세,종부세(추가시 이중 계산)

5)부동산 감가상각비

6)양도소득세


5.수익 가액 계산 방법

순영업소득 (순수익) ÷ 환원 이율


6.할인 현금수지분석법: 화폐의 시간 가치 고려


1) 순현가법: 현금 유입의 현재가치 - 현금 유출의 현재 가치, 값이 0 보다 클 경우(유입이 유출 보다 클 경우) 투자 채택

할인율은 요구수익률을 적용


2) 수익성 지수법: 수익성 지수가 1보다 클 때 투자 채택 , 수익성 지수 = 유입의 현재가치 ÷ 유출의 현재 가치 가 1보다 클경우 (유입이 유출보다 클 경우) 투자 채택

할인율은 요구수익률 적용


3)내부 수익률(기대 수익율)

내부 수익률이 요구수익률 보다 클 때 투자선택


현금 유입의 현재가치 = 현금 유출의 현재가치

를 같게 하여, 순현가를 0,  수익성지수를 1로 만드는 방법, 

할인율은 내부수익율을 적용





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