수요공급의 원리에 따르면 가격은 수요와 공급이 결정합니다.
지금의 부동산 가격도 원인이 무엇이 됐든 그렇게 결정된 가격이죠.
하지만 그것이 적절한 가격인가는 다른 문제인 것 같습니다.
저는 부동산 시장에서 적절한 가격은 건설사가 건물을 짓고 적당한 이윤을 남기고 파는 가격이라고 생각합니다.
부동산 가격이 이보다 높은 이유는 공급보다 수요가 더 많기 때문일 테죠.
그렇다면 그 수요를 충족할 만큼 공급을 늘린다면 부동산 가격은 적절한 가격까지 내려올 수 있을 겁니다.
하지만 저는 그냥 공급을 늘리는 것은 좋은 방법이 아니라고 생각합니다.
지금의 부동산 가격을 적절한 가격으로 낮추려면 정말 엄청나게 많은 집이 필요할 겁니다.
다른 불가능한 요인은 제쳐두고서라도 그렇게 많은 집을 지으면 빈집이 엄청 많아지겠죠.
그래서 집은 실수요보다 약간 많은 정도로만 짓고, 과수요를 줄일 수 있는 다른 방법을 병행해야 합니다.
물론 규제는 답이 될 수 없습니다.
수요는 규제한다고 해서 억제될 수 있는 게 아님을 문재인 정권이 여실히 보여줬죠.
그래서 저는 수요를 줄일 수 있는 간접적인 방법을 고민하다, 국가가 전세 주택을 운영하면 어떨까 하는 생각이 들었습니다.
아이디어는 단순합니다. 앞에서 부동산의 적절한 가격은 건설사가 적당한 이윤을 남기고 파는 가격이라고 했죠.
하지만 지금 같이 과열된 부동산 시장에서는 절대 그 가격이 나올 수 없습니다.
그러니 국가가 직접 건물을 짓고 적당한 이윤을 남겨서 분양하는 겁니다.
단, 분양받은 주택을 팔고 싶으면 국가에게 분양가와 같은 가격으로 되팔아야 합니다.
국가에게만 되팔수 있으니 사실상 전세입니다.
다른 전셋집과 차이점이라면 기간 제한이 없고 사기 위험도 없으며 언제든지 전세금을 돌려받을 수 있다는 것이죠.
이런 장점이 있으니 국가는 꽤 높은 이윤을 남기고 분양합니다.
그렇지만 지금의 부동산 시장을 생각하면 아주 작은 금액이 될 겁니다.
부동산 시장에 이런 매물이 나온다면 당연히 이쪽으로 수요가 몰릴 겁니다.
구매가격으로 국가에게만 되팔 수 있으니 투기수요는 못 오고요.
그러면 수요공급의 원리에 따라 부동산 가격은 내려갈 수밖에 없을 겁니다.
일단은 이 정도의 그림만 그려놓고 청꿈에 올리겠습니다.
부작용이 머릿속에 언뜻 스치고는 있는데 확신이 없네요.
청꿈 여러분들과의 토론이 필요합니다.
와 ㅋㅋ 예 설명좀 해주시죠?
그건 전세 주택을 제안하신 본인께서 공부하실일이죠;;;
https://www.youtube.com/watch?v=x9mGWCcCJAE
또 공부하세욧 하시네요.
설명을 하라고요.
아니 저기서 설명을 한다니까요?
님은 항상 자기가 설명은 안 하고 다른 링크를 가져오기만 하시네요.
됐어요. 이제 제 시간 그만 쓰고싶습니다.
아니다. 이제 그만 하죠. 솔직히 지칩니다.
이 정도 얘기 했으면 알잖아요. 님도 생각 바꿀 생각 없고 저 역시 그렇습니다.
그냥 우리는 서로 생각이 다른 걸로하고 이만 마무리 합시다.
정책을 결정할때는 그 시급성과 우선순위를 고려해서 리소스를 할당해야함에도 불구하고,
재원에 대해선 일절 고민도 없이 아무튼 적자 안날거고 아무튼 하면 된다 이러시잖아요?
근데 적자가 나고있네요?
적자가 안나기 위해 적정마진을 붙이면 비싸고 공실나고,
집값을 내리기 위해서 싸게 하면 적자가 나는데도 집값은 안잡히고
참 희안하죠 그죠?
적정마진을 붙였는데 비싸다면 그건 부동산 가격과 원가가 큰 차이가 안 난다는 말이겠죠.
근데 최근 몇년간 거의 두배 가까이 올라간 부동산 가격이 원가 때문에 올랐다고 생각하지 않습니다.
화폐가치 하락과 공급부족이 원인이죠.
어차피 토지가격이 오른이상 원가는 올랐습니다.
그리고 인건비하고 자재비도 올랐으니 예전 그가격으로는 못짓습니다.
임대주택에는 주인이 정부이니 대리인 문제가 발생하고,
니즈도 다양한 소비자의 니즈보다 정부의 니즈에만 맞출테니
독점적경쟁시장에서 사용자의 니즈를 맞추지 못해 땅만 버리는 결과가 올 가능성이 높고,
그렇다고 좋게 짓겠다고 많은돈을 투입하자니 그냥 민간에 맡기는게 더 낫고,
저소득층만 타겟으로하자니 아파트값 잡는데 전혀 도움은 안되고,
참 이런 돈낭비가 없죠?
이재명 후보의 30년 장기임대 아파트, 임대료 시세의 4분의 1수준, 임기내 100만 가구 공급.
윤석열 후보 원가주택 5년동안 수도권 130만호, 전국 250만호이상 공급
두가지 모두 실현불가한 포퓰리즘 공약에 지나지 않습니다. 임대아파트는 아파트의 질저하와 시세와 동떨어진 임대료는 특정인들에게 베푸는 불공정 시혜에 지나지 않는다고 보입니다.
원가주택도 부지확보 문제 및 불공정 문제에서 자유로울수도 없고 현실성이 없어 보이네요.
차라리 홍후보가 당시 제시한 "토지 임대부주택"이 현실성이 있어 보였습니다. 수도권의 재개발지역 용적율을 높여주고 기부채납부지를 활용해 건축비만으로 분양을 하고 토지는 소정의 임대료를 받는 방식으로 수도권의 주택난을 해결하므로서 가격의 안정화와 업무의 효율성, 수도권 교통트래픽을 낮추는등 다양한 문제를 해결하는 좋은 정책이라 생각했었습니다.
제 주장이 맘에 안 드신건 알겠는데 그렇게 생각하는 이유는 모르겠네요. 좀 더 근거를 명확하게 밝혀주세요. 반박하기가 쉽지 않습니다.
'적절한 가격'은 잘 작동하는 시장기구(market mechanism)가 발견한 가격입니다.
님의 제안은 주택의 시장기구를 없애자는 것으로 들립니다.
정부가 직접 분양하거나 전세임대하는 주택정책은 지금도 시행중입니다.
네 저는 부동산이란 물건의 특성상 시장경제원리에만 맡겨선 안 된다고 생각합니다.
비슷한 정책이 이미 있는 건 몰랐네요. 그걸 좀 수정하고 확대하면 되겠어요.
주택시장에서 적절한 가격을 발견하지 못한 것은 주택의 시장실패이고
국가가 주택의 시장실패를 교정해야 한다는 님의 문제의식은 옳다고 봐요.
이런 제안을 해보시면 어떨까요?
LH에서 부지조성사업 부문은 그대로 두되
주택관련 사업 부문은 분리해서 민영화하는 겁니다.
그런 다음 공공주택(공공의 분양이나 임대의 종류가 많아서 그냥 공공주택으로 지칭) 사업은
정부가 공적 목적에 맞게 사업조건을 걸고 민간건설사에 공개경쟁입찰을 부치는 겁니다.
공개경쟁이니 시장질서에 부합하고 최저가 낙찰을 통해
전체 주택시장이 적절한 가격을 발견할 수 있도록 유도하는 효과도 있습니다.
정부 정책에 따른 공공사업이라고 해서 꼭 공기업만 해야하는 건 아니죠.
공공주택사업에서도 공기업의 독점적 지위를 없애고
경쟁원리를 도입하면 시장은 작동할 수 있을 겁니다.
좋은 생각입니다.
다만 공급쪽에서 적절한 가격으로 공급한다고 주택시장이 적절한 가격으로 조정이 될진 의문이네요.
저는 지금의 부동산 가격이 수요 과열로 원가에 비해 높은 시장가가 형성돼있다고 생각합니다.
그러니 사람들이 적절한 가격으로 분양받아도 주변 시장가로 팔아버리지 않을까요?
그래서 전 일부 주택만이라도 그러지 못하게 막아야 한다는 생각에 국가전세주택을 생각한 겁니다.
말씀하신 내용을 반영하면 국가전세주택을 지을때 공개경쟁입찰로 외주를 줘서 짓겠네요.
임대주택과 부동산 이슈가 어려운 이유는요, 다방면의 논리로 접근해야하고,
이해관계를 조정해야하기 때문입니다.
우선순위를 정하고 뭔가 선택을 했으면 포기를 해야하기 때문에 어려운겁니다.
논리적 접근
사회복지논리-> 정부의 재정의 우선순위가 어디에 있어야하는가?
경제학 논리-> 정부개입으로 해결이 가능한 것인가?
조세의전가, 정부의 비효율, 대리인문제는 어떻게 할 것인가?
도시공학-> 어떻게 하면 적절한 밀도로 살기좋은 도시를 만들 것인가?
도시의 슬럼화를 막으면서 적절하게 개발할 방법은 무엇인가?
재건축/재개발 기간의 이주수요는 어떻게 할것인가?
알아서 생각해보세요. 이게 맞는답인지는.